SEH Adviespocket

A c c e p tat i e H o o f d s t u k 1 S E H A d v i e s p o c k e t 2 0 19 A c t u a l i t e i t e n | 9 Comply & explain: van huur naar koop Woont uw klant al geruime tijd in een huurwoning, dan kan de huur dienen als explain-motivatie. Voor deze situatie bestaat geen standaard norm. Een aannemelijke en aantoonbare onderbouwing is nodig om te verantwoorden dat een hogere hypotheek kan worden verstrekt. Sec de motivatie “de huurlasten zijn hoger” is onvoldoende. Net als de motivatie “huurlasten stijgen ieder jaar, terwijl woonlasten (langjarig) stabiel blijven”. Zulke stellingen maken ‘slechts’ onderdeel uit van de onderbouwing. Extra kosten koper In de explain-motivatie moet u rekening houden met extra kosten (zoals onderhoud en belastingen) die een koper heeft boven een huurder. U kunt hiervoor gebruik maken van inschattingen van het Nibud, vermeld in het Rapport Financieringslastnormen 2019. Ervaring in betalen van huurlasten U moet aantonen dat uw klant daadwerkelijk in staat is hogere lasten te betalen. Hoe langer deze in de huurwoning woont hoe beter het bewijs van betaalbaarheid. Signalen voor een budgettekort of –overschot zijn uiteraard ook relevant. Gesloten leningen duiden bijvoorbeeld niet direct op betaalbaarheid van de lasten. Is er tijdens de huurperiode spaargeld opgebouwd, dan is dat een teken dat hogere woonlasten betaalbaar zijn. Voorbeeld Camiel en Erik wonen een aantal jaren in een huurwoning. Maandelijks betalen ze € 1.250 aan huurlasten. Ze kunnen een soortgelijke woning kopen voor € 220.000. Op hun inkomen kunnen ze de gevraagde hypotheek niet krijgen. Bij een hypotheek van € 220.000 en volledig annuïtaire aflossing in 30 jaar (rente 2,8%; 20 jaar vast) bedraagt de bruto maandlast € 903,97. Dat is een besparing van € 246 per maand. Kanttekening is dat de huurlasten ieder jaar toenemen en de hypotheeklasten 20 jaar gelijk blijven. In de berekening van de betaalbaarheid moeten extra (eigenaars)lasten ad € 250,80 per maand (1,368% * € 220.000 / 12 maanden) worden opgeteld. De som van de lasten bedraagt dan € 1.154,77 per maand. Dit is minder dan de huidige huurlasten: een hogere lening is te rechtvaardigen. Bijkomende woonlasten koopwoning versus huurwoning (per jaar, in % van de woningwaarde) Onderhoud 1,069% OZB 0,1237% Waterschapslasten 0,0343% Opstalverzekering 0,141% Totaal overige eigenaarslasten 1,368% Wettelijke onderbouwing: van huur naar koop Grondslag: Art. 4.1 Trhk Mogelijk met NHG: Nee